Консультирует адвокат

ДАШИДОНДОКОВ Жаргал Мунко-Баторович – член Палаты адвокатов Забайкальского края. Закончил Иркутский государственный университет, юридический факультет. Шестнадцать лет работал в органах прокуратуры, в том числе в Агинском и Дульдургинском районах. В настоящее время занимается адвокатской деятельностью.

Как правильно купить квартиру

На вторичном рынке жилья продается немало квартир с различными обременениями права собственности. Я  расскажу, какие обременения бывают и чем они чреваты для покупателя.
Обременения – это ограничения в праве собственности на конкретный объект недвижимости, которые могут быть установлены законом или уполномоченным органом: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве, о муниципально-частном партнерстве, арест имущества и др. (ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился на возможные обременения. То есть добросовестный продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременений, а тот в свою очередь, взвесив возможные риски, уже принять решение — заключать договор или нет. Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот объект.
Покупателю, чтобы обезопасить себя от приобретения квартиры с обременениями, лучше не полагаться на добросовестность продавца, а предпринять меры для проверки юридической чистоты квартиры. Выписку общедоступных сведений из ЕГРП покупатель может получить самостоятельно в Росреестре – сделать это можно напрямую в ведомстве, через МФЦ, в электронном виде на сайтах Росреестра и Госуслуг, а также почтой. Если этих сведений недостаточно, покупатель может потребовать от продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРП, в которой содержится подробная информация обо всех правообладателях и сделках с данным объектом недвижимости. Получить такую выписку в Росреестре может только собственник.
В договоре купли-продажи на объект недвижимости обязательно должно быть указано на наличие обременений или на их отсутствие. 
Арест. Может быть наложен судом как обеспечительная мера (ст. 139, 140 ГПК РФ), а также судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Сведения об аресте содержатся в ЕГРП. Наложение ареста сделает невозможным регистрацию перехода права собственности на квартиру. 
Ипотека (залог). Возникает в силу договора, а также в силу закона (например, при продаже квартиры с условием об отсрочке или рассрочке платежа – ст. 488 и 489 ГК РФ). Продавцу для продажи такой квартиры требуется согласие залогодержателя. Для покупателя приобретение такой квартиры влечет риск обращения взыскания, так как залог сохраняется при переходе права собственности (ст. 353 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения. Приобретение квартиры, обремененной договором найма, влечет ограничение в возможнос-ти фактического владения и пользования жилым помещением.
Договор безвозмездного пользования. Приобретение такой квартиры также влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования.
Квартира может быть обременена правом пользования лиц на основании договора ренты и завещательного отказа, а также лиц, которые обладали правом на приватизацию, но отказались от него, дав согласие на приватизацию иным лицам, а также ранее реализовали свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселились в это жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дали необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие. При покупке квартиры покупатель будет ограничен в фактическом владении, пользовании квартирой, кроме того, эти лица сохраняют право пользования при переходе права собственности. 
Поэтому в договоре следует указывать на отсутствие таких лиц, просить у продавца расширенную выписку из ЕГРП, где можно посмотреть, на каком основании возникло право собственности продавца – не был ли это договор ренты, приватизация, наследование или иное. А также просить предоставить выписку из домовой книги.